重磅发布丨2019上半年冷库市场分析报告

2019上半年冷库市场分析报告由中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会和链库平台联合发布。

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据链库网平台数据显示，2019上半年全国冷库需求超过140万立方，与2018年同期相比相差不大，说明冷库市场需求并没有大幅增加。冷库需求主要集中在北京、上海、广东、福建、天津、浙江、江苏、山东、河南等地，图中颜色越深表示需求量越大。从左图可以明显看出，这些地区多为一线城市、沿海省市和农产品、食品大省，冷库需求与经济水平、消费能力、流通属性挂钩。

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从链库平台上企业求租冷库情况来看，如图1-2所示，第三方冷链物流企业对冷库的需求更大占比38.45%，其次是生鲜电商和餐饮企业。这些租赁方求租冷库的主要原因有：

1、业务量增加，扩租冷库；

2、季节性需求，临时租库进行周转；

3、现租冷库到期或拆迁，另找其他冷库；

4、启动新项目，需要增加城市冷库网点。

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据链库平台不完全统计，2019上半年全国冷库可出租面积超过500万平米，同比增长80% ，说明今年冷库出租形势比较严峻，绝大部分省市面临冷库投资建造过热，整体供大于求的局面。可出租冷库资源主要集中在山东、广东、四川、江苏、辽宁、河南等地，图中颜色越深表示需求量越大。

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通过冷库供需情况对比来看：

1、有些地区仍呈现出冷库供需两旺现象，说明冷库建设结构性失衡，存量老库无法满足现代冷链物流需求；

2、全国整体来看，冷库供大于求局面日益突出，一方面原因是传统食品生产加工、餐饮零售客户冷库需求下滑，部分新型客户需求虽有增长，但对冷库需求量不是很大。

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2019年上半年北京地区冷库租赁价格相较去年有所下滑，主要原因是部分去年新改造的冷库已经投入使用，像中外运扇扩等。另外市场监管环境不像去年严苛，一些不符合要求的冷库还在运营。还有就是一些客户迁移到周边冷库。

上海地区冷库价格整体相比去年变化不大，嘉定、青浦等区域略有增高。主要原因是供需情况基本稳定，冷库市场监管环境逐步改善。

像西安、济南等地区冷库平均价格有所上涨，但不同区域则呈现出价格分化现象，主要原因是高标库比较缺乏，价格较高。但是传统批发市场冷库等价格仍旧处于较低水平。

深圳地区冷库价格持续走高，部分区域已经到了一库难求的地步。主要原因跟深圳对冷链物流的政策限制和城市发展定位有直接关系，深圳工业用地和仓储用地都已非常紧张。

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1、冷库交通地段

交通越便利，地理位置越优越的冷库，租赁价格相对也会更高，紧邻农贸市场、交通要道等区域位置的冷库，收费要高于交通不方便地区。

2、冷库租赁的源头

大多数冷库方都是包仓租赁下来，然后再组建团队对外招租，很多中小商家对冷库面积需求比较小，分租的话就要付出很高的租金。

3、冷库计费方法

有的冷库会根据存储货量的多少、产品特性、季节等因素浮动计费，这种出租计费大大提高了商户的租金成本。

4、冷库设施设备损耗及不足

冷库基础设施的损耗，冷库能耗较高，导致温度不好控制，达不到货品应储存温度。

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随着国家有关部门对冷库市场监管力度的加大，以及客户企业对食品安全存储环境要求的提升，未来只有资质证照齐全的冷库才会允许在市场上使用。而不合规、温度不达标的冷库运营风险越来越大，一旦被查，冷库租用方和库主方均面临高额罚款和停顿整改风险。

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冷库在证照合规基础上，是否具备封闭月台、立体货架、理货穿堂、环氧地坪、叉车充电间、温度监管设备等也成为品牌客户选择是否可做的重要条件，即冷库是否为高标库也很重要。

像肯德基、麦当劳、和路雪、沃尔玛等国际品牌，选拔冷库时对以上条件要求非常苛刻，甚至仅仅具备以上硬件设施设备还不够，还要求配套的高标准服务。

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这几年国家一直在大力倡导发展绿色物流，是指在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得到最充分利用。

同时，2019年国家发改委出台了《绿色高效制冷行动方案》，要求提高制冷产品能效标准水平，强制淘汰低制冷产品。加快冷链物流绿色改造工程，精准适配绿色高效制冷系统，加大环保制冷剂研发等。

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品牌商、制造企业、餐饮零售企业、生鲜电商在渠道越来越多的背景下，导致库存越来越分散，而且多数品牌商要面向全国的消费者，ToC的比重越来越大。体现在冷链物流上面，就是要每一个渠道配置库存，物流资源越来越碎片化。对冷库需求而言，就是要有中心仓、区域分拨仓、城市配送仓、社区微仓等。

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现阶段，北上广深这些一线城市的冷库供需已相对稳定，而像杭州、南京、重庆、天津等城市冷库也蓬勃发展。进入2019年以来，明显看到二线中心城市的冷库需求开始增加，比如石家庄、太原、厦门等，这些城市原来冷库资源就很少，且多数冷库标准很低，但随着二线中心城市消费诉求的打开，未来冷库市场会有快速发展。

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